La práctica de comprar, renovar y revender inmuebles, conocida como ‘flipping’, gana visibilidad en un contexto de mayor oferta y menos obra nueva, aunque con márgenes más ajustados que en ciclos anteriores.
La actividad de adquirir propiedades en mal estado o desactualizadas, invertir en su reciclaje integral y volver a venderlas, una práctica conocida como «flipping», se consolida como una estrategia puntual dentro del mercado inmobiliario rosarino. Si bien no se trata de una tendencia masiva, resurge en un escenario caracterizado por una mayor oferta de inmuebles, un desarrollo limitado de obra nueva y un acceso al crédito restringido.
«El reciclar un inmueble y vender tiene muchos años», señala Andrés Gariboldi, titular de Dunod SA. Sin embargo, actualmente el fenómeno presenta particularidades: no está impulsado principalmente por grandes desarrolladores, sino por actores más pequeños, como estudios de arquitectura o particulares. «El flipping inmobiliario hoy lo están desarrollando algunos particulares. Te diría que prácticamente no hay ninguna constructora especializada que esté llevando esto a cabo», explica Gariboldi.
La arquitecta Guillermina Forchino es un ejemplo de este perfil. Desde hace una década se dedica a comprar, reciclar y revender propiedades existentes, principalmente PH. «Hoy se compra con mucha más información. Todos tienen acceso a comparables, precios y opciones. Además, hay mucha oferta en el mercado, y como no hay tanta demanda activa, eso permite negociar mejor», describe.
La clave del negocio, según los especialistas, radica en la etapa de compra. «El secreto está en la entrada y no en la salida. La ganancia se define en la compra, no en la venta», sostiene Forchino. Si bien los costos de obra se vuelven previsibles con la experiencia, los márgenes de rentabilidad ya no son los de otros ciclos, ubicándose actualmente entre el 10% y el 20%. Los tiempos de operación también se han extendido, pudiendo llegar a un año.
En términos de valores, las compras suelen realizarse entre los 800 y 1.000 dólares el metro cuadrado. Tras una refacción integral, los inmuebles pueden alcanzar valores de entre 1.900 y 2.200 dólares por metro cuadrado, dependiendo de la calidad de la obra. Los costos incluyen mano de obra, materiales, gastos de escrituración, impuestos y honorarios inmobiliarios.
El movimiento se concentra en propiedades existentes. Alejandro Bassini, otro actor del sector, aporta una lectura sobre el cambio de ciclo: «En un momento estaba en auge un modelo casi ‘enlatado’ de edificios de tres pisos por escalera. Eso hoy prácticamente no existe más». Frente a una demanda más exigente, el reciclaje de propiedades aparece como una alternativa más flexible.
Entre los factores cruciales para el éxito de estas operaciones se destacan la ubicación, un precio de compra bajo, la calidad del reciclaje y, de manera determinante, la seguridad jurídica del inmueble. «Para entrar en este tipo de operaciones necesitás una propiedad en condiciones, con escritura, sin problemas sucesorios y con planos en regla», advierte Forchino. El contexto macroeconómico, con un crédito hipotecario limitado, también condiciona la dinámica de este nicho de mercado.