El sector inmobiliario de Rosario muestra una mayor oferta de propiedades, inquilinos más cautelosos y una dinámica comercial diferenciada por zonas, según el análisis de Alejandro Bassini, titular de Bassini Negocios Inmobiliarios.
El mercado inmobiliario de Rosario atraviesa una etapa de transformación. Después de años marcados por la escasez de oferta y cambios constantes en las reglas del juego, el escenario actual muestra más propiedades disponibles, inquilinos que analizan cada gasto antes de firmar un contrato y un sector comercial con dinámicas muy diferentes según la zona de la ciudad.
Para Alejandro Bassini, titular de Bassini Negocios Inmobiliarios, el mercado está lejos de estar frenado. «Lo que cambió fue la forma en que las personas toman decisiones», resume.
«Hoy el inquilino analiza mucho más antes de decidir»
Uno de los cambios más notorios es el tiempo que demanda alquilar una propiedad. Si hace dos años muchas unidades se ocupaban en menos de un mes, hoy ese proceso puede extenderse entre uno y tres meses.
«Estamos frente a un mercado completamente distinto. La recuperación de la oferta generó un escenario mucho más competitivo, mientras que la demanda se volvió más cautelosa por la pérdida de poder adquisitivo y el aumento del costo integral de habitar una vivienda», explicó Bassini.
El empresario sostuvo que el alquiler dejó de evaluarse únicamente por el precio mensual. «Hoy el inquilino analiza expensas, impuestos, servicios, modalidad de actualización, gastos de ingreso y hasta la eficiencia del inmueble. Compara mucho más antes de decidir».
A esto se suma otro fenómeno que impactó especialmente en Rosario: la fuerte caída de estudiantes extranjeros, principalmente brasileños, que durante años sostuvieron la demanda de monoambientes y departamentos pequeños en barrios como Pichincha, Echesortu y Luis Agote.
«Hoy no falta demanda; cambió la composición de la demanda. Las propiedades correctamente valuadas siguen alquilándose. Las que salen al mercado con expectativas alejadas de la realidad permanecen vacías durante más tiempo», afirmó.
Los atrasos en los pagos reemplazan a la morosidad
Aunque algunas estadísticas muestran un aumento de las rescisiones por falta de pago, Bassini consideró que el verdadero fenómeno pasa por otro lado.
«El principal cambio no es un aumento significativo de los incumplimientos definitivos, sino un corrimiento en los tiempos de pago».
Según explicó, muchas familias priorizan reorganizar sus ingresos mensuales antes que dejar de cumplir con el alquiler.
«Existen casos puntuales de rescisiones por dificultades económicas, pero siguen siendo excepcionales dentro del universo de contratos administrados. El verdadero termómetro del mercado hoy es que muchas familias necesitan algunos días más para cancelar el alquiler».
Cuando la situación económica se vuelve insostenible, la respuesta suele ser otra.
«Observamos mudanzas hacia viviendas más pequeñas, barrios con alquileres más bajos, inmuebles con menores expensas o incluso familias que vuelven temporalmente a compartir vivienda con otros integrantes».
«El propietario ya no compite contra la inflación, compite con otras propiedades»
La mayor oferta disponible también modificó la estrategia de los propietarios. «Hoy mantener una vivienda vacía durante dos o tres meses puede representar una pérdida mayor que aceptar una negociación razonable desde el inicio».
Para Bassini, el mercado dejó atrás la lógica de las imposiciones. «Después de varios años de cambios económicos y normativos, estamos entrando en una etapa de mayor madurez. Ya no es un mercado de imposiciones; es un mercado de acuerdos».
El auge de los pequeños locales comerciales
En el segmento comercial, la realidad es muy distinta a la del mercado residencial. Bassini observó un fuerte crecimiento de la demanda de pequeños locales para emprendimientos de cercanía.
«Muchas personas que recibieron una indemnización o decidieron reinventarse laboralmente están apostando por pequeños comercios, cafeterías, granjas, minimercados y negocios de servicios».
Como consecuencia, los locales de entre 15 y 40 metros cuadrados son hoy de los más buscados del mercado.
Al mismo tiempo, algunos propietarios comenzaron a subdividir grandes superficies comerciales.
«Cuando un local de 180 metros cuadrados queda vacío, muchas veces se realiza una renovación estructural y se transforma en tres locales más pequeños, que encuentran demanda mucho más rápidamente».
Los locales «triple A» siguen jugando en otra liga
En el otro extremo aparecen los inmuebles premium del microcentro. «En la Peatonal Córdoba, especialmente entre Corrientes y Mitre, el mercado prácticamente deja de valorar solamente los metros cuadrados y pasa a cotizar el metro lineal de vidriera».
En esos sectores, explicó, los alquileres pueden alcanzar cifras cercanas a los 1.000 dólares por metro lineal de frente.
«Un local con diez metros de vidriera puede llegar a cotizar alrededor de 10.000 dólares mensuales».
Para Bassini, esto demuestra que Rosario no tiene un único mercado comercial, sino múltiples micromercados con comportamientos muy diferentes.
El crédito hipotecario vuelve, pero encuentra límites
El regreso de los créditos hipotecarios abrió nuevas expectativas para muchas familias, aunque todavía enfrenta obstáculos.
«En Rosario muchas familias tienen capacidad económica para afrontar un crédito, pero no siempre reúnen las condiciones formales que el sistema financiero exige para acceder a él».
Bassini explicó que la estructura laboral de la ciudad es diferente a la de Buenos Aires. «Rosario, al igual que Mar del Plata o Bariloche, es un termómetro de la actividad privada. Hay muchísimos profesionales independientes, comerciantes, emprendedores y monotributistas. Muchas personas pueden pagar una cuota, pero sus ingresos declarados no alcanzan para acceder al monto que necesitan».
Rosario mantiene valores competitivos para comprar
En el mercado de compraventa, el empresario consideró que la ciudad sigue ofreciendo oportunidades.
«Incluso en los sectores más exclusivos, con vista al río y una oferta de tierra naturalmente limitada, Rosario mantiene valores muy competitivos cuando se los compara con otras grandes ciudades del país, especialmente con la Ciudad de Buenos Aires».
Un mercado que refleja la economía de la ciudad
Para Bassini, el comportamiento del sector inmobiliario es un espejo de la realidad económica.
«Cuando cambia el empleo, cuando disminuye el poder adquisitivo, cuando reaparece el crédito hipotecario o cuando una familia necesita reorganizar su presupuesto, el mercado inmobiliario cambia con ellos».
«Nuestra responsabilidad como corredores no consiste solamente en alquilar o vender propiedades. Consiste en interpretar esos cambios, generar confianza y construir acuerdos que puedan sostenerse en el tiempo. Ese es hoy el verdadero valor agregado de nuestra profesión», concluyó.